老舊小區煥新記

                • 2020年04月28日 07時58分
                • 來源: 四川日報
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                改造后的眉山市彭山區城東社區80號院。圖片由眉山市彭山區住建局提供

                   

                4月25日上午10時,天氣晴好。眉山市彭山區城東社區80號院的李志明拿著茶杯來到小區新建的長廊曬太陽。

                在成都市成華區二仙橋街道下澗槽社區,不少居民也在新建的充滿鐵路元素的公共空間里免費閱讀和休閑。

                這兩個小區都建于上世紀90年代以前,因為老舊小區改造行動,又找回了青春。

                據我省排查摸底,全省現有2.2萬個老舊小區,大多基礎設施老化、管理失序、活力消退、公共服務缺失,涉及房屋10萬棟,涉及239萬戶、約620萬人,占城市常住人口五分之一左右。老舊小區如何找回青春?近日,記者進行了探訪。

                A 拆與建

                拆除違章搭建,新建基礎設施

                環境好了,搬出去的人又紛紛回來了

                成都市成華區二仙橋街道下澗槽社區始建于1951年——這對一個小區來說,早已算得上步入“老年”。社區為原成都機車車輛廠生活區,是一個典型的大型國有企業老舊生活區,有10個老舊院落,住戶5373戶、15000人左右。“改造體量非常大,光是拆違就有700多處,在改造中一共拆除了15000平方米違章搭建。”居住了30多年的程進是社區主任,他告訴記者,“以前也進行過多次改造,但只拆不建,看不到未來。這次是徹底改造。”

                2017年底,下澗槽社區開始啟動改造,2019年初改造完成。“環境好了,搬出去的人又紛紛回來了。畢竟在這個院子里生活了很多年,大家都很有感情。”住戶王吉英老人笑著說。

                同樣于2017年啟動改造的,還有眉山市彭山區城東社區80號院。院里有房屋6棟、住戶158戶,已經“32歲”了。

                “我1996年買房時,這里還是縣城數得上的好小區。”現年55歲的前彭山玻璃廠職工李志明說。可隨著時間推移,路面坑洼、雜草叢生、違章搭建、亂堆亂放……小區大門的左側墻面上,老照片展示著改造前的景象。

                這樣的老舊小區,彭山城區有316個,涉及15753戶、40887人。“主城區有10萬人左右,換句話說,有三分之一的人口住在老舊小區里。”彭山區住建局副局長林中飛告訴記者,違章搭建、亂停亂放,急需拆除和整治;基礎設施老化和缺失,需要進行重建和新增。

                “完成改造的老舊小區整體環境得到顯著提升、治安防控更有保障、小區秩序井然提升。以80號院為例,小區‘臟亂差’得到有效治理,小區房屋買賣均價、租賃價格,從改造前的約2600元/平方米和600元/月,提升到改造后的4000元/平方米和800元/月。”林中飛介紹。

                記者從住房城鄉建設廳獲悉,2019年全省完成735個老舊小區改造、惠及16萬人,今年將實施4193個老舊小區改造、惠及46萬戶。“截至今年3月,去年立項的改造項目已經復工70%以上,上半年這些項目要全部復工開工,2020年立項項目今年要開工三分之一以上。”住房城鄉建設廳風景園林處相關負責人告訴記者。

                B 易與難

                硬件改造相對容易,難的是長期維護

                隨著居民深入參與,業委會等建立起來

                成都棗子巷因棗樹而得名,多年城市變遷,一度難見棗樹。如今,棗樹又回來了。

                2019年,在實施完老舊小區改造工程之后,成都市金牛區西安路街道棗子巷13號院的居民們親手在院子內栽下幾株貴妃棗,幸運地話,今年秋天就可以吃上棗子了。

                棗樹,對于棗子巷13號院來說,更像是一個生活的隱喻——像棗子一樣香甜,這是居民們對美麗宜居生活的期待。“以前我們天天盼著什么時候能拆遷,現在你喊我走我都不想走了。”一直在此居住的70歲居民李長芳告訴記者。

                “老舊小區改造從來都不是哪一家單方面的事情,需要大家共同參與,尤其是居民的參與。”在棗子巷社區黨委書記陳世蓉看來,棗子巷13號老舊小區的改變,是一個社區、居民、自治組織和社會企業等一起“共同締造”的過程。

                “13號院以前是成都工業設備安裝公司的單位宿舍院落,分批修建于1984年至1996年,最老的房子有36年了。”陳世蓉告訴記者,在這種老單位性質的院落普遍存在一個現象,“既然是單位房,就根本沒有物業費的說法,老職工比較多,觀念上以為只要有單位在就可以依靠。單位確實也管,但是效率和提供的服務相對較低一些。”

                這樣的院落怎么改?如何激發居民的積極性和參與度?棗子巷社區提出,讓居民們自己來做主。陳世蓉告訴記者,改造采用“先自治再整治”,召開家委會,同時組織召開院落壩壩會,提出改造方案,并逐戶征求意見。

                同樣的,在下澗槽社區改造過程中,也積極采納大多數居民意見。在這里,一個關于“水塔”的故事讓人印象深刻。作為社區標志性建筑物,居民們對水塔去留問題有一些爭議。“我們組織社區規劃師團隊,與居民小組長、網格員、議事小組成員、樓棟長等一起,開展走訪調查,發放調查問卷2630份,利用社區微信公眾號和小程序在線上征集意見2000余條,有74.6%的住戶建議將水塔拆除,最后我們采納了大多數居民的意見。”成華區二仙橋街道黨工委副書記向朝暉說。

                改造相對容易,難的是如何長期維護。隨著居民的深入參與,業委會等自治組織建立和成長起來。同時,也可自主選擇是否引入物業公司。

                在80號院墻面和防護欄安裝提升中,居民自身承擔了10%的費用。彭山區相關負責人告訴記者,“這也是貫徹落實中央省市關于老舊小區改造的相關精神,鼓勵居民以各種形式積極參與,居民自己交了費用,也會更加珍惜改造成果。”

                “防護欄和雨棚這塊,居民需要自籌6萬多元,根據每家每戶面積攤下來,一戶在400-600元。”李志明告訴記者。

                小區業委會也是伴隨“收費”過程成立的——“專業物業公司請不起,只有我們居民自己來籌建。”80號院首屆業委會主任宋元坤介紹,通過挨家挨戶拜訪,歷經一個多月,選舉居民代表組成業委會,“衛生費每家每月30元、停車費每車每月50元,每個月的支出,都會在門口公示欄上貼出來。”

                林中飛介紹,彭山老舊小區改造后由小區居民自主選擇是否納入物業管理,探索推行社區黨組織領導下的居委會、業主委員會、物業服務企業共管共享的管理體制,激發群眾主動性、積極性,共同搞好老舊小區管理維護,以形成常態長效。

                C “輸血”與“造血”

                運用市場化手段吸引社會力量參與

                彌補缺失的公共服務,實現三方共贏

                在下澗槽社區,記者看到一間去年剛剛投用的歲月廚香社區助老餐廳——這是社區與企業合作打造的176平方米社區助老餐廳,確定為公益性服務項目,以解決轄區老年人就餐問題。

                “總體上是采取‘政府補一點、企業讓一點、個人出一點、基金貼一點、市場掙一點’的原則。”程進告訴記者,作為曾經的企業老舊生活區,社區15000居民中,有40%以上是60歲以上老人,其中80歲以上老人有1600多人。

                像下澗槽社區一樣,不少老舊院落在升級中,都考慮提升公共服務。錢從哪里來?

                4月22日,成都舉行城中村、老舊院落改造工作專題會議,提出將通過發行地方政府專項債券、企業債券、信用貸款等方式籌措改造資金,積極爭取中央、省級財政專項補助,并運用市場化手段吸引社會力量參與改造。

                在下澗槽的改造中即采用這一模式。成華區相關負責人告訴記者,成華區與中車成都公司共同投入2.7億元,對小區及周邊環境進行更新,新增綠地1.2萬平方米,新建和改造空間4100平方米。“企業負責院落內部的‘三供一業’改造(供水供電供氣和物業)和院落整治,政府進行院落外部的道路整治、公共服務空間打造、特色街區提升等工程。”

                程進告訴記者,下澗槽社區因地制宜打造了4個公共服務空間,通過市場化運營方式,吸引社會組織入駐。最引人注目的是“一元租金、資源換服務”模式,社區公共空間——鄰里月臺和燈光球場所在的社區文化活動中心,分別以“一元錢”的形式租給社會企業,社會企業集成推出滿足居民多層次需求的服務“套餐”。

                始建于1979年的燈光球場,面積1450平方米,是原成都機車廠職工活動場所。程進介紹,改造提升后,燈光球場租給一家社會企業,該企業在進行群眾文化活動免費指導和體驗的同時,每年為群眾提供25場公益演出,營收的5%納入社區公共服務基金。“去年這里就進行了50場以上的公益文化演出,同時群眾自身日常文化活動并不受影響。”

                “通過‘政府主導、市場主體、商業化邏輯’,我們打破政府兜底,推行‘公益低償’,這樣既能讓居民在家門口享受高品質專業服務,又讓社會組織等服務主體能自我造血維系運營,真正實現政府提效能、企業得發展、群眾享便利的三贏效果。”成華區相關負責人介紹。(記者 張明海)

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                責任編輯: 雷曉琦
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